Ferramenta
Simulador de consórcio de imóvel, com o aluguel da espera na conta
Toda comparação entre consórcio e financiamento de imóvel esquece o mesmo número, que é o aluguel que você continua pagando enquanto espera a contemplação. Aqui ele entra na conta, e ele joga contra o consórcio.
A ferramenta calcula o desembolso total com a média de 20,84% que o Banco Central publica para imóveis, mostra quanto o seu aluguel soma em diferentes tempos de espera e lê o seu saldo de FGTS como percentual da carta. A conta roda no seu navegador e nada é enviado para ninguém.
- 20,84%taxa média de administração em imóveis, usada na conta
- 216,8meses de prazo médio dos grupos novos, para referência
- 0dados enviados, porque a conta roda no seu navegador
Fonte da taxa média e do prazo médio: Banco Central do Brasil, Panorama do Sistema de Consórcios, data-base de dezembro de 2024. A conta é exemplo didático, não inclui fundo de reserva nem seguro, e não vale como proposta.
Exemplo didático
Fonte da taxa média: Banco Central do Brasil, Panorama do Sistema de Consórcios, data-base de dezembro de 2024. Esta conta não inclui fundo de reserva, seguro nem o reajuste do crédito, e não diz quando a sua carta sairia. Ela não é proposta.
O que ela faz
Três contas que ela entrega
Todas com a média pública do segmento e rotuladas como exemplo. Nenhuma delas é a sua parcela e nenhuma delas é proposta.
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O desembolso total do plano
Crédito mais taxa de administração, calculada com a média de 20,84% que o Banco Central publica para imóveis. É o único número que permite comparar propostas com prazos diferentes sem se enganar pela parcela.
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O peso de cada ponto de taxa
Quanto você economiza no plano inteiro a cada ponto percentual a menos. Como a diferença entre duas administradoras no mesmo bem passa de dez pontos, esse número mostra o tamanho do que está em jogo na comparação.
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O aluguel somado à espera
Quanto o seu aluguel acumula em um, três e cinco anos esperando a contemplação. É o termo que falta em quase toda comparação publicada, e ele joga contra o consórcio.
A conta que ninguém publica
Por que o aluguel entra aqui
Porque ele é dinheiro que sai do seu bolso todo mês enquanto a carta não sai, e ignorar isso torce o resultado a favor de quem vende consórcio.
Quem financia recebe a chave no primeiro mês e encerra o aluguel ali. Quem entra num grupo de consórcio continua pagando aluguel até a contemplação, que acontece por sorteio ou por lance e não tem data previsível. Esse custo existe, é grande, e quase nenhum comparativo publicado no Brasil o coloca na conta.
A ferramenta mostra o acúmulo em um, três e cinco anos porque a espera média não é um número que alguém possa prometer. O que dá para fazer é olhar três cenários e perguntar se você aguenta o pior deles. Se o seu aluguel se aproxima da parcela do financiamento, a espera deixa de ser troca de velocidade por custo e vira custo dos dois lados.
Quem mora sem pagar aluguel, com família ou em imóvel funcional, tem o cenário oposto. Sem esse custo, a comparação vira juro contra taxa de administração, e em prazo longo isso tende a favorecer o consórcio. É a situação em que este segmento funciona melhor.
Os limites
Quatro coisas que esta ferramenta não faz
Ferramenta de consórcio que entrega parcela exata ou data de contemplação vira proposta sem ser uma, e essa é a linha que não se atravessa.
- Limite 1 Não diz quando a sua carta sai A contemplação acontece em assembleia, por sorteio ou por lance, e o resultado de cada mês depende do que os outros integrantes ofertaram. Nenhuma ferramenta pode prever isso, e quem tentar está prometendo o que não pode cumprir.
- Limite 2 Não entrega a sua parcela real A parcela depende do grupo, da administradora, do fundo de reserva e do seguro que o contrato previr. O que aparece aqui é uma parcela de referência, que sai da divisão do desembolso total pelo prazo, e a real fica acima dela.
- Limite 3 Não inclui o reajuste do crédito A carta é reajustada ao longo do plano conforme o índice previsto no contrato, e a parcela sobe junto. A conta aqui está em valores de hoje, o que serve para comparar e não para projetar o futuro.
- Limite 4 Não vale como proposta Proposta sai com o nome da administradora, a taxa do grupo específico em porcentagem e em reais, o prazo e o desembolso total. Isso a gente monta com você, e chega no mesmo dia útil.
Perguntas que chegam no atendimento
Oito dúvidas sobre o simulador de imóvel
Respostas diretas, do jeito que a gente responde no WhatsApp. Se a sua pergunta não estiver aqui, manda que a gente responde.
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Este simulador calcula a minha parcela?
Não calcula. A parcela real depende do grupo, da administradora, do fundo de reserva e do seguro que o contrato previr, e nada disso está aqui. O que a ferramenta entrega é o desembolso total com a média pública do segmento e uma parcela de referência, que é essa divisão pelo prazo. A parcela real fica acima dela.
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Por que o aluguel entra na conta?
Porque quem financia para de pagar aluguel no primeiro mês e quem espera a contemplação continua pagando. Esse valor pertence ao lado do consórcio na comparação, e ignorá-lo torce o resultado. A ferramenta mostra o acúmulo em um, três e cinco anos de espera.
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Qual taxa a ferramenta usa?
A média de 20,84% que o Banco Central publica para grupos novos de imóveis, com data-base de dezembro de 2024. É média de mercado, e a taxa do seu contrato é a do grupo específico que você assinar, que pode ser bem diferente para mais ou para menos.
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Ela diz quando eu vou ser contemplado?
Não diz, e nenhuma ferramenta pode dizer. A contemplação acontece em assembleia, por sorteio ou por lance, e o resultado de cada mês depende do que os outros integrantes do grupo ofertaram. O que está na sua mão é o lance.
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Os meus dados são enviados para alguém?
Não. A conta roda no seu próprio navegador, em JavaScript embutido nesta resposta, sem nenhuma requisição de rede. O que você digita fica no seu aparelho. Se quiser uma proposta de verdade, aí sim existe um formulário, e ele é outro.
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E se eu desligar o JavaScript?
O conteúdo funciona inteiro. As três contas que ela entrega, o motivo de o aluguel estar aqui, os limites da ferramenta e tudo o que está escrito continuam legíveis, porque são conteúdo e não saída de programa. O que não acontece é a conta aparecer na tela sem recarregar.
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Como o FGTS entra nessa conta?
Ele entra como lance, para completar a carta, para amortizar o saldo devedor ou para abater parte da parcela, e é o único segmento em que o fundo se aplica. Na hora de montar a proposta a gente confere qual modalidade serve para o seu caso e quem opera cada uma.
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O resultado serve para eu levar ao banco?
Serve para você comparar com a simulação do banco, desde que compare desembolso total com desembolso total. Peça ao banco o Custo Efetivo Total e o sistema de amortização, porque SAC e Price produzem números bem diferentes sobre o mesmo crédito.
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Três respostas que completam a conta
A comparação com o financiamento, o FGTS dentro do plano e o simulador geral.
- Comparado com financiar Os dois caminhos na régua do desembolso total, com o aluguel da espera somado. Ver a comparação com o financiamento
- O FGTS dentro do plano As quatro modalidades, os requisitos do fundo e o que o imóvel precisa cumprir. Ver como usar o FGTS
- O simulador de todos os bens A mesma conta para carro, moto, caminhão, máquina e serviço. Abrir o simulador geral
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