Consórcio ou financiamento imobiliário com a Selic em 13,75%, e o juro que não caiu junto

A Selic caiu, e o financiamento de imóvel continuou cobrando juro alto. A taxa básica está em 13,75% ao ano desde 17 de setembro de 2026, 1,25 ponto abaixo dos 15% que valeram até março, e o juro médio que os bancos cobraram no crédito imobiliário para pessoa física subiu no mesmo intervalo, de 10,34% ao ano em novembro de 2025 para 11,30% em julho de 2026, segundo o Banco Central do Brasil. Para quem quer a casa própria, isso muda a conta de um jeito bem concreto. O juro do financiamento varia muito de um banco para outro, e o consórcio de imóvel, que cobra taxa de administração no lugar de juros, fica fora dessa oscilação.

A Selic caiu. O financiamento de imóvel ficou mais em conta?

Até julho de 2026, que é o dado mais recente, o financiamento de imóvel ficou mais pesado. Entre março e setembro a meta da Selic caiu de 15% para 13,75% ao ano, em cinco cortes seguidos do Comitê de Política Monetária, o Copom. No mesmo intervalo o juro médio do financiamento imobiliário para pessoa física subiu e chegou a 11,30% ao ano em julho, contra 10,34% em novembro de 2025. Quem esperou a Selic cair para financiar encontrou um juro de imóvel maior que o do fim do ano passado.

Isso contraria o que quase todo mundo repete, e tem explicação. O crédito imobiliário está entre as operações que o Banco Central chama de recursos direcionados, com dinheiro que vem em boa parte da poupança e do FGTS, e cada banco define a própria taxa olhando o custo de captação e o risco da carteira. A Selic chega nesse juro devagar, e o histórico recente mostra que ela pode nem chegar.

Repare nas duas últimas colunas. A taxa regulada vale para as operações com limite definido em norma, e ela subiu mais de um ponto no período. A taxa de mercado, em que o banco decide o preço sozinho, ficou parada entre 14,26% e 14,33% ao ano desde março, justamente os meses em que a Selic caía. Nenhuma das duas acompanhou o corte.

Quanto cada banco cobrou de juros no financiamento de imóvel em agosto de 2026?

Em agosto de 2026, doze bancos informaram ao Banco Central juros médios entre 9,56% e 14,51% ao ano, mais TR, no financiamento imobiliário com taxa de mercado para pessoa física. O Banrisul teve a menor média da lista e o Banco do Brasil a maior. Itaú, Caixa, Santander, Bradesco e Inter ficaram numa faixa estreita, de 12,06% a 12,47% ao ano.

Esse número é a média do que cada banco efetivamente cobrou nos contratos do mês, e por isso ele funciona como régua para comparar. A taxa que chega na sua simulação depende da sua renda, da entrada, do prazo, do relacionamento com o banco e do próprio imóvel. Os quatro bancos com as médias mais baixas são estaduais ou cooperativos, com presença que varia bastante de região para região, e vale perguntar se eles atendem a sua cidade antes de contar com aquele número.

Quanto a diferença entre bancos pesa em reais?

Num financiamento de R$ 300 mil em 360 meses pelo Sistema de Amortização Constante, o SAC, a distância entre o juro médio mais baixo e o mais alto da lista de agosto passa de R$ 200 mil. Na conta sem TR e sem seguros, os juros somam R$ 413.572 a 9,56% ao ano, R$ 516.258 a 12,06% e R$ 614.872 a 14,51%. A primeira parcela vai de R$ 3.125 a R$ 4.240 para o mesmo imóvel, só pela escolha do banco.

Guarde essa ordem de grandeza para a hora da simulação. Meio ponto percentual parece detalhe no papel, e em trinta anos de contrato ele vira dezenas de milhares de reais. Por isso a primeira coisa que vale pedir, antes de escolher onde financiar, é o CET de pelo menos três bancos, lado a lado, com o mesmo prazo e a mesma entrada.

O que é a TR e quanto ela soma à taxa do contrato hoje?

A Taxa Referencial, a TR, é o índice que corrige o saldo devedor da maior parte dos financiamentos imobiliários com taxa de mercado, e ela entra por cima do juro escrito no contrato. Em agosto de 2026 a TR foi de 0,1693% ao mês, o equivalente a cerca de 2,05% ao ano, segundo o Banco Central. Com ela, um contrato de 12,06% ao ano mais TR passa a correr perto de 14,36% ao ano sobre o saldo.

Durante boa parte do período entre 2017 e 2022 a TR ficou zerada, e muita gente se acostumou a ler só o número do juro. Hoje ela pesa, e a simulação que mostra "12% + TR" em letras grandes está escondendo uns dois pontos por ano. Quando comparar bancos, compare o CET, porque ele já traz a correção junto.

A Selic mexe na taxa do consórcio de imóvel?

A Selic não entra na conta do consórcio de imóvel, porque nele ninguém empresta dinheiro e por isso não existe juro para acompanhar a taxa básica. O custo é a taxa de administração, fixada no contrato como percentual da carta, com média de 21,19% nos grupos de imóveis formados nos doze meses até junho de 2026 e prazo médio de 217 meses, segundo o Banco Central. A carta é reajustada pelo índice previsto no contrato, e a parcela acompanha esse reajuste.

Traduzindo para reais, uma carta de R$ 300 mil com taxa de 21,19% carrega R$ 63.570 de taxa de administração ao longo do plano. Diluída em 217 meses, a parte da carta mais a taxa dá perto de R$ 1.675 por mês, antes do reajuste, do fundo de reserva e do seguro que o grupo prever. É por isso que o consórcio atrai quem quer a casa própria sem pagar juros de financiamento, trocando o juro por uma taxa de administração perto de 21% diluída em cerca de 217 meses, desde que a compra possa esperar a contemplação.

A contemplação acontece em assembleia, por sorteio ou por lance, sem data previsível. Nos doze meses até junho de 2026, das 169,54 mil cotas de imóvel contempladas no país, 136,36 mil saíram por lance, cerca de oito em cada dez, segundo o Banco Central. O lance é o caminho que a maior parte das pessoas usa para antecipar a própria vez, com recurso guardado, FGTS ou parte da carta, e ele continua sem garantir mês nenhum.

No financiamento o juro da casa muda com o banco que você escolhe. No consórcio a taxa fica escrita no contrato desde o primeiro dia.

Com esses números, quando o consórcio sai na frente e quando o financiamento vence?

O financiamento vence quando você precisa morar agora e consegue um juro perto da ponta de baixo da lista de agosto, porque a chave chega no primeiro mês e o aluguel acaba ali. O consórcio de imóvel sai na frente quando a compra pode esperar a contemplação e o aluguel não pesa, já que a taxa de administração de 21,19% sobre a carta soma bem menos em reais que os juros de um financiamento de trinta anos sobre o mesmo crédito.

Só que essa comparação direta deixa de fora o termo que mais decide, que é o aluguel pago durante a espera. Quem financia para de pagar aluguel no primeiro mês, e quem entra num grupo continua pagando até a contemplação. A conta completa do consórcio contra o financiamento imobiliário, com o aluguel dentro, está numa resposta própria do site, com as oito situações em que um caminho ou o outro faz mais sentido.

Tem ainda o FGTS, que entra nos dois caminhos. No financiamento ele ajuda na entrada e na amortização, e no consórcio ele pode virar lance, completar a carta ou abater o saldo, sempre dentro das regras do fundo. As regras do FGTS no consórcio estão explicadas passo a passo, e quem tem saldo parado costuma encontrar ali o empurrão que faltava para dar um lance.

O que fazer com esses números antes de assinar

A casa própria continua ao alcance pelos dois caminhos, e com juro de dois dígitos a escolha certa deixa dinheiro de verdade no seu bolso. Se você está perto de decidir, vale levar três coisas para a próxima conversa, com qualquer banco ou administradora, inclusive com a gente.

1. Peça o CET de três bancos, com o mesmo prazo e a mesma entrada. A lista de agosto mostra que a distância entre eles pode passar de dois pontos por ano, e o CET já traz a TR e os seguros.
2. Coloque o seu aluguel na conta do consórcio. Some o que você paga por mês pelo tempo que imagina esperar, e compare o resultado com os juros do financiamento. É essa soma que decide a maior parte dos casos.
3. Peça a taxa de administração em percentual e em reais. Numa carta de R$ 300 mil, cada ponto de taxa vale R$ 3 mil, e a taxa de administração muda bastante de uma administradora para outra.

Se quiser, me manda a simulação que o banco te deu. A gente devolve, no mesmo dia útil, a proposta de consórcio das administradoras que têm grupo aberto para o seu imóvel, com a taxa em reais e o desembolso total ao lado do financiamento, e você fica com a que deixa mais dinheiro no seu bolso. Antes disso, dá para testar os valores no simulador de consórcio de imóvel, que já coloca o aluguel da espera na conta.

As fontes

1. Banco Central do Brasil. Taxa de juros, meta Selic definida pelo Copom, série 432 do SGS. Abrir a fonte. Consultado em 25 de setembro de 2026.
2. Banco Central do Brasil. Taxa média de juros das operações de crédito com recursos direcionados, pessoas físicas, financiamento imobiliário, séries 20774, 20773 e 20772 do SGS. Abrir a fonte. Consultado em 25 de setembro de 2026.
3. Banco Central do Brasil. Taxas de juros de operações de crédito por instituição financeira, financiamento imobiliário com taxas de mercado, agosto de 2026. Abrir a fonte. Consultado em 25 de setembro de 2026.
4. Banco Central do Brasil. Taxa Referencial, série 226 do SGS. Abrir a fonte. Consultado em 25 de setembro de 2026.
5. Banco Central do Brasil. Dados agregados do segmento de consórcios, data-base de junho de 2026. Abrir a fonte. Consultado em 25 de setembro de 2026.
6. Lei 11.795, de 8 de outubro de 2008, que dispõe sobre o sistema de consórcio. Abrir a fonte. Consultado em 25 de setembro de 2026.